Комната в «коммуналке»: подводные камни
Кто ещё помнит, с наступлением эпохи свободного рынка, в девяностые годы риелторы просто заполонили нишу купли-продажи недвижимости. Самый большой фронт работ для них заключался в расселении коммунальных квартир – печального наследия советской эпохи. Сейчас о тех самых «коммуналках» остаётся только вспоминать, поскольку за минувшие двадцать лет большинство этих мест общего проживания были расселены и перепроданы состоятельным хозяевам, которые постарались превратить их в престижные городские квартиры. Сами вчерашние жители коммунальных квартир также постарались обустроиться в отдельном и комфортабельном жилье.
Впрочем, какая-то часть этого наследия прошлых времён удивительным образом сохранилась до наших дней. Комнаты в коммунальных квартирах, общежитиях, а также благоустроенных отдельных квартирах по-прежнему можно встретить на рынке, хотя и в куда меньшем количестве. Сегодня такое жильё служит выходом для небогатых россиян, у которых не хватает средств на покупку или постройку полноценного отдельного жилья. Как правило, главное преимущество таких «вороньих слободок» – их финансовая доступность. Во всём остальном покупателя такого варианта жилья может ожидать разочарование.
Первая проблема, с которой может столкнуться собственник комнаты – законодательная. Оказывается, что для её продажи недостаточно одного лишь желания владельца. Согласно требованиям закона, собственник обязан в первую очередь предложить перекупить свою комнату соседям – они имеют право покупки первой очереди. Причём стоимость, предлагаемая им, не может отличаться от реальной рыночной цены. Только в случае отказа всех соседей от покупки части «коммуналки» комната может быть выставлена на свободную продажу.
Это означает, что, даже покупая комнату, нужно убедиться, что соседи реально составили бумагу об отказе от покупки и, тем самым, санкционировали продажу стороннему лицу. Лучшей подстраховкой в этом случае будет нотариально заверенный отказ. Иначе дело может закончиться плачевно – апелляцией одного из заинтересованных лиц и аннулированием сделки с возвращением собственности её предыдущему владельцу. Кстати, немаловажный момент заключается в том, что неприватизированные комнаты числятся за городскими департаментами жилищного хозяйства. И уведомление о продаже какой-то части коммунальной квартиры должно направляться, в том числе в адрес городских властей.
Впрочем, об этом юридическом казусе опытные риелторы обычно предупреждают заблаговременно. Однако в процессе совершения сделки всё же могут возникнуть неприятности из-за неучтённых мелочей.
Вторая проблема, с которой может столкнуться покупатель комнаты в квартире, – это нарушение прав несовершеннолетних. К примеру, в одной из соседних комнат на законных основаниях проживает ребёнок, являющийся совладельцем квартиры. До 18-летия самостоятельно отказаться от своих прав на другую комнату он не может, родители – тоже. На такой шаг должны дать согласие исключительно органы опеки муниципалитета. А вот они-то как раз в этом и не заинтересованы. В итоге органы опеки блокируют сделку в надежде, что за счёт этого появится шанс улучшить жилищные условия ребёнка. А покупатель в лучшем случае остаётся ни с чем.
Иногда родители всё же самостоятельно пишут отказ от имени ребёнка, однако никакой юридической силы он не имеет и в ходе государственной регистрации сделки будет отклонён. Даже если этого не произошло сразу, в любой момент может быть дан судебный иск об аннулировании факта сделки и возвращении комнаты предыдущему хозяину.
Эти тонкости обязательно надо знать и помнить, если планируются какие-то операции с коммунальной недвижимостью. Разобраться во всех нюансах помогут специалисты АН «Уютвиль».
К списку статейОтзывов пока нет
